三重県四日市市・鈴鹿・桑名の耐震住宅【骨太安心住宅】家づくり入門

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　基礎知識

■まずは資金計画について・・・

　住宅資金計画を立てる時に、まず初めに考えるのが「これからの人生計画を基にして、無理のない資金計画を立てる」ということが一番大切です。そこでポイントになる所を一緒に考えてみましょう。

●「いくらの価格の家が買えるか」よりもまず「いくらなら返済できるか」
　価格が初めから分かっている建売住宅と異なり、注文住宅は価格が決まっていません。そこで月々の支払い可能な金額はどの程度かという事を考えましょう。この額の想定としては、購入の際に支払うことのできる自己資金（頭金）を決定した上で、価格を確定していくという手順で進めるのがよいでしょう。但し、自分で想定した住宅ローン額が降りるかという点は、最終的には金融機関の判定による為、推測で進めずに建築会社の担当者ともよく相談をしてみましょう。

●年間の返済金額は年収の２０～２５％以内が目安
　住宅ローンは、非常に長期に渡る返済が必要になります。しかし、その間には子供の養育・進学・結婚、さらに病気など思わぬ事態に見舞われる、といった可能性も十分にあります。そこで、確実に返済できる金額（余裕をもって返済できる額）をあらかじめ設定しましょう。そして、余力を残した部分は貯蓄に回し将来の必要になった時に使いましょう。

●購入の際の案外忘れがちな「諸費用」もきっちり計画に含めましょう
　建物の購入価格以外に、不動産取得税等の各種税金やローン保証料、火災・地震保険料など様々な費用がかかります。その分も考慮して資金計画を立てましょう。

ロ　ー　ン　の　種　類

　まず住宅ローンは、公の金融機関が公的な資金を使って融資する「公的ローン」と民間の金融機関が扱う「民間ローン」のふたつに大別できます。

■公的ローン

●住宅金融公庫・・・・・・
　長期で安定した低金利で住宅資金を融資する狙いで昭和２５年に設立された公的金融機関。年収や土地・建物の広さ、さらに耐久性や省エネ性など住宅の質などについて様々な条件がつきますが、基準のハードルが高くありませんので、土地・建物の広さの条件さえ満たせば、融資を受けることはそれほど難しくありません。また、公庫を窓口とする融資は、融資申込み時点の金利にて融資実行がされる為、融資申込みから融資実行までかなりの時間が空く方にとっては、金利が上昇局面にある時は有利ですね。なお、特殊法人改革により平成１８年度末に独立行政法人化される予定です。

金利比較図

●財形住宅融資・・・・・
　サラリーマンの住宅取得促進のために住宅金融公庫などが行なう融資で、勤務先で財形貯蓄などを行なうなど、いくつかの条件があります。

■民間ローン
　銀行や信用金庫、生命保険会社など民間の金融機関が扱う住宅ローンで、扱う商品は金融機関によって様々ですが、利率が変わらない「固定金利型ローン」、市場の金利の情勢に連動して返済途中に金利が変わる「変動金利型ローン」、一定期間を固定金利でその後に変動金利か固定金利を選択する「固定金利選択型ローン」の３種類に大別できます。また金融機関ごとにそれぞれ独自に融資条件を設定しているので、複数の商品を比較検討することをおすすめします。

●その他（フラット３５）
　最近では、住宅金融公庫と民間金融機関が提携した「フラット３５」という商品があり、これの利用者が増えているようです。フラット３５の最大の特徴は、当初に取り決めた金利が完済するまでの間続く事です。フラット３５が本格的にスタートした２００４年度の申込数は約１．７万件でそれが２００５年度には、約５．９万件にまで増加し利用者は年々増えている状況です。人気の理由に少し触れてみましょう。

１．　政府がデフレ対策として採用していた「ゼロ金利」政策の解除を受けて市場の金利もジリジリと上昇へ転じている事から金利変動リスクがなく、安全性の高い全期間固定金利型が設定されている事や金利面でも比較的低い水準に設定されている点が挙げられ更に融資額事態もフラット３５は、最大８，０００万円まで可能となり他の融資と合わせる事で不足分をまかなうという事が殆ど不要になった。

２．諸費用の中のローン保証料、抵当権設定時の登録免許税、ローンの繰上げ返済時の手数料が無料となっており、この点も見逃せない特徴になっています。

★フラット３５と銀行ローンの比較
　３５年返済で３，０００万円を借り入れる場合を例にして比較をしてみましょう。

１．金利だけでも比べるとこんな感じです。
（下記の銀行ローン金利は、平成１８年９月１４日現在の某銀行金利です）
金利の比較図

２．月額の返済はいくら位になるのでしょうか？
金利の比較図

３．借入額に対する総返済額はどうでしょうか？
金利の比較図

　どうですか？金利って少し違うだけで月額の支払い額もさることながら、総支払い額に至っては高級車が一台買えたりもするぐらいの違いがありますね。かと言って固定期間の短い物が良いかというとそこだけで判断すると失敗る事もあるので慎重に考えましょう。このような期間固定を含めた変動金利型の商品は、金利が大幅にUPすると予定通り返済しているにもかかわらず元金が減らず、逆に返済額が増えてしまう「未払い利息」のリスクが潜んでいます。固定金利選択型３年などの固定期間の短い物は、固定期間終了後に金利の上昇しだいでは返済額が何割も増えるリスクがあるので金利上昇基調時は注意が必要です。
金利イメージ

★諸費用比較

	フラット３５	銀行ローン
融資手数料	３万円台から１０万円台までの定額制もしくは、融資額の２．１％などの定率制	３万円台から５万円台までの定額制
物件検査料	２万～３万円程度	なし
保証料	無料	例）、３５年の元利均等返済を利用すると１００万円当り約２．０６万円程度の保証料になります。仮に３，０００万円借入れすれば、６１．８万円の負担という事になります。ポイント　（契約時に一括して支払う外払い方式の他に毎回の金利に上乗せして支払う内払い方式があり、内払い方式の場合、金利が０．２％程度UPになる。）
登録免許税（抵当権設定）	非課税	課税対象
団体信用生命保険	加入する場合は有料返済期間３５年⇒５９万９，６００円返済期間２０年⇒３１万９，６００円などポイント　（公庫保証協会を利用すると、３５年の元利均等返済で１，０００万円当り約６０万円の負担になり、３，０００万円では約１８０万円に達します。）	原則的には無料（金利に含まれている）銀行ローンでは、原則加入が不可欠ですが一部機関では任意としている所もありその場合は、別途０．３～０．３５％程度の保険料負担が必要になる。

金　利　の　タ　イ　プ

　住宅ローンの金利は主に「固定金利型ローン」「変動金利型ローン」固定金利選択型ローン」の３種類に分類することができます。それぞれに長所・短所があり、どこのローンを利用するかを決定する前に、どのタイプの金利でローンを組むかを判別する事が重要です。

■固定型（完済まで金利は固定）
　借り入れた時に設定された金利が返済終了まで適用されるタイプのローンで、住宅金融公庫の公庫融資や年金融資、さらに民間でも固定金利型のローンを設定している金融機関もあります。金利が上昇するという心配がないので、支払い計画を立てやすいというメリットがあります。また、低金利時に借りれば完済までずっと低金利の恩恵を受けることができます。その反面、固定金利選択型ローンや変動型ローンに比べて設定金利がやや高い事や金利が下がり傾向の時は、後で借りた人の方が低金利で借りれているというデメリットもあります。

■変動型（完済まで金利情勢によって金利が変動）
　金融情勢によって、返済の途中で金利が変化するタイプのローンで、固定金利型ローンと同様、民間の金融機関で取り扱っています。金融機関によって異なりますが、市場金利に合せて年に２回程度金利の見直しが行なわれます。また、返済額の見直しが５年ごとに行なわれ、その間は金利が上昇しても返済額が変わりません（金利が変動している分、元金と利息の割合は変化します。また、返済額はそれまでの返済額の１.２５倍までと上限が設けられています。）現状では固定金利に比べて金利が低いですが、将来の金利が不透明という不安があります。

変動型金利について

　この変動型は、固定型に比べて金利が低くて割得感があるようにも思えるが、金利が上昇局面になってくると少し慎重に考えてくださいね。というのは、先ほど少し触れた「未払い利息」に注意しなければなりません。元利均等返済をしている変動金利型のローンでは毎月の返済額は５年間は変わりませんが、４月と１０月頃の年２回の金利の見直し時に、元金と利息の内訳が調整されるようです。ところが、急激な金利上昇があると新しい利息の額が毎月の返済額を超えてしまう事がありえます。そうすると、その月の返済はすべて利息に充てられたうえ、超えた分は「未払い利息」として次回の返済に繰り越される事になります。当然、その間は元金部分は減少しません。
金利イメージ

「未払い利息」を防ぐ対策
１．借入金をなるべく少なくする。
２．返済期間を短くして早く返す。
３．返済中は一部繰上げ返済をして元金を減らす。
などの方法でローンの負担を軽くする事が考えられます。

■固定金利（期間）選択型
　借り入れ時から一定期間の金利を固定する特約を設けたローンで、民間の金融機関で取り扱っています。期間の設定は金融機関によって異なりますが、３年・５年・１０年などの中から選択するのが一般的です。また、金融機関によっては固定期間の終了後には再度固定型を選ぶか、変動型にかえるかを選択することができる場合もあります。固定金利の期間を短期に設定すれば、低金利で借り入れが可能ですが、変動型金利適用後の金利や返済額がわからないという不安な面もあります。

Ｑ.「元利均等返済」と「元金均等返済」って何ですか？

Ａ.　「元利均等返済」は毎回の返済額（元金 + 利息）が同じ金額になるようにローンを返済していく方法で、計画的な返済が可能になりますが、完済まで同じ金額を支払わなければなりません。それに対して「元金均等返済」は返済額に占める元金を一定にして返済する方法で、利息のみが変化します。最初は返済額（元金 + 利息）が高くなりますが返済が進むにつれて、だんだん低くなっていきます。また「元利均等返済」に比べて支払い総額も少なくなります。

例）　借入金３，０００万円、返済期間３５年、全期間固定金利（３．２％）で毎月返済のみという条件で考えて見ましょう。
返済金額比較図

という感じで、元金均等返済なら総返済額は約３０７万円少なくすみますが支払いに余力がない場合は、初期の返済額が多い時期の事を考慮しておく必要があります。

Ｑ.「繰上げ返済」って何ですか？

　毎月の返済やボーナス時の返済とは別に、借り入れ金の一部または全部を返済することで、その分は元金の返済に充当されます（その分利息を支払わなくて済みます）。繰上げ返済の方法には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」のふたつの方法があります。条件については各金融機関によって異なり、手数料がかかる場合もあります。

それでは、金融機関の条件面について３つ程取り上げて比較してみましょう。

ローン条件比較表（フラット３５・公庫融資・民間融資）

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